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民法改正で不動産賃貸業は本格的なサービス産業に脱皮できるか?

 

 法務大臣の諮問機関である法制審議会は2014年8月26日、民法における債権関係の規定に関する改正案をまとめた。民法の本格的な改正は1896年の法律制定以来、初めてとなる。来年の通常国会への提出を目指す。

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 民法の改正案の中には、個人保証、未払い金の時効、約款、法定利率など様々な項目が含まれているが、一般消費者にとって影響が大きいのは、賃貸住宅に関する項目である。
 改正案では、これまではっきりしていなかった敷金に関する定義が明文化される見通しで、賃貸住宅の敷金返還に関するトラブルの減少が期待される。

  現在の民法では、敷金に関する項目はあるものの、その範囲や返済義務要件などについては記載がなかった。また退去時の、原状回復義務についても、通常使用による損耗は対象にならないという明文化された規定は存在していなかった。

 すでに判例などでこれらの問題は法律上クリアされているが、賃貸ビジネスの現場では、条文にないという理由で、敷金が返還されない、あるいは過剰な修繕代を請求されたというケースが後を絶たなかった。
 改正案では、敷金の定義や返還義務を明確化するとともに、原状回復義務については「通常の使用による損耗や経年変化は含まない」と定義されることになった。家を壊したり、過剰に内部を汚したというようなケースを除いては、退去時に高額の修繕代を求められるケースは少なくなりそうだ。

 だが、こうした貸し主のスタンスが半ば許容されてきた背景には、借り主の権利が過剰に保護された法制度の存在も大きく影響している。一旦、住宅を貸し出してしまうと、家賃の滞納などがあってもなかなか強制退去を実施できないといった問題があり、一部の貸し主はそのリスクを穴埋めするため、借り主に対して過剰な請求を行っていたわけである。

 こうした古い法体系は改正が進められ、定期借家契約など新しい概念も導入された。たが、日本では不動産賃貸業が、成熟した産業になっておらず、貸し主の中にはいまだに「貸してやっている」という意識を持つ人も少なくない。これほど住宅が余っているにも関わらず、今でも高齢者という理由だけで、経済状況に関わらず家を借りられないというケースは多い。

 戦争という特殊事情を背景にした非合理的な法体系が長期間存続し、借り主が過剰に保護される一方、貸し主もムラ社会的、前近代的意識から脱皮できなかったわけである。

 今回の法改正によって一部の貸し主は大きな影響を受ける可能性がある。しかし、法改正が貸し主の意識改革を促し、不動産賃貸業がしっかりとしたサービス産業に脱皮できるのであれば、日本全体としてみた場合のメリットは非常に大きいだろう。

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