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外国人投資家による都心の不動産取得が相次ぐ。本当に需要はあるのか?

 

 東京の不動産市場が活況を呈している。円安によって外国人投資家による買いが増加していることやインフレ期待が主な原因だが、一方で国内市場の二極化による供給不足という側面もある。

 pccw シンガポール政府投資公社(GIC)は2014年10月21日、東京駅前の高層ビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」を1700億円で買収したと発表した。このビルは、東京の不動産市況を象徴するビルといわれており、1997年3月に国鉄精算事業団が実施した入札で、香港のパシフィックセンチュリー・グループが869億円で落札したのが始まりとなっている。

 当時は、採算を無視した無謀な計画と揶揄されたが、その後、日本の不動産価格は急上昇。2006年には国内の投資ファンドであるダヴィンチ・アドバイザーズ(当時)に約2000億円で売却された。だが、リーマンショックでダヴィンチの経営は悪化し、2009年にはセキュアード・キャピタル・ジャパンに1400億円で売却され、現在に至っている。今回の買収額は約1700億円といわれている。セキュアード・キャピタル・ジャパンは現在、香港系企業なので、結局のところ、この物件では香港勢が大きな利益を上げていることになる。

 先月には、バブル崩壊にともなう不良債権の象徴ともいわれた東京・目黒の複合施設「目黒雅叙園」を森トラストが1300億円で買収するなど、不動産の大型案件が相次いでいる。パシフィックセンチュリープレイスも、非常に象徴的な物件のひとつであり、このところの不動産市場の状況をよく表しているといってよいだろう。

 こうした大型物件だけでなく、都心の高級マンションも飛ぶように売れている。主な買い手は中国人の投資家である。彼等はブランドを好むので、赤坂、麻布、青山の3地域の人気が非常に高く、業界では3Aなどと呼ばれているという。

 不動産市況が好調なのは、円安による割安感と日本のインフレ期待が背景にある。だが一方で、経済が二極分化することによる投資の偏りで、供給が足りなくなっていることや、銀行の融資先が不動産以外に見つからないという需給的な面も大きい。

 首都圏のマンション価格はこのところ急上昇しているが、供給戸数は減少傾向にある。日本経済全体が低迷する中、首都圏や地方の中核都市など、一部にだけに資金が集中するものの、それに見合う供給はなく、価格だけが上昇するという図式である。

 大手町など東京の中心部では、次々と再開発が行われている。だが経済全体のパイが増えないと、いくら新しいビルを作っても、より築年数の古いビルからテナントを奪うだけである。この図式は今度は都市部と地方の間にもあてはまることになる。地方から都市部へと人や企業が移動しているだけで、全体の需要は増えないのである。この構造はいつかは限界が来ることになる。

 業界では、こうした不安を抱えつつも、足元の好調な市況に乗り遅れないことが最優先となっている。日本の不動産市場は再び「いつか来た道」を歩んでいるのかもしれない。

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